浮生若梦——Galois21

1.房地产大拐点的十大指标已到

参考 油管上黄奇帆（重要前内阁人事）的描述

1. 第一，总人口减少。即再过40年，中国人口不会再继续上演过去“4个亿变14亿”，大家基本上认为14亿人是人口天花板，总之人口在减少。
2. 第二，中国的城市化率已经到了65%，但是中国的65%相当于欧美75%，再增长也就增加5、6个点。因为现在的65%实际上是把农村里面的青年人、中年人给抽出来了，小孩和老头老太太都留在农村。
3. 第三个，中国的老龄化在加深，去年已经到21%，预计2035年会到30%以上，老龄人越多，需要房子越少，反而死亡率在增加，会退出很多房子来。
4. 第四个指标，到去年为止，中国房产商手中造好的一年以上没卖掉的房子有6亿平方米，我们一年房地产建设量也就17亿平方米，这就是一个较大的库存。中国老百姓买下来的房子，用来投资，没有住也没有出租的，有20%。在房价上升期，就算我有两套房子闲置我也不怕。房产商房没卖掉会觉得没卖掉反而划算。但是房价如果不涨了，这个库存都是积压，会造成新房需求大幅萎缩。
5. 第五，整个中国城市人均住房面积2020年后达到了50平方米，全世界发达国家人均50就是天花板。
6. 第六个指标是年度房地产建设量，2000年是1亿平方米，2010年10亿，到了2016、2017年17亿，20年翻了四番，17亿什么概念？中国造了全世界的一半！那是因为过去30年有这个需求，扩张到了人均50平还这么造，你想泡沫化需求都泡不出来。
7. 第七，中国的土地价格和房产的价格20年翻了四番。比如，上海最贵的地方衡山路，2000年时房子是6000多块钱一平米。现在那边的房子就是14万、15万。全国在原来基数上20年翻四番，基本如此。土地价格也是从每亩100万变成1000万、2000万，也是10倍、十几倍的涨。当地价有20年翻四番的趋势时，所有房产商都会囤地、炒地，大家都不怕库存，都拼命融资贷款。这个做法是20年如此的温床给宠出来的，给惯出来的。
8. 第八个指标，危旧房改造和旧城改造，大规模的旧城改造也差不多了，没有这个需求了；
9. 第九个，城市的学校、医院建设也到头了。
10. 第十个，中国的房地产商负债率都到90%的天花板了，再过10年也不会变成105%。总而言之不管是举债，还是公共设施、基础设施、旧城改造，还是老龄化指标，当下这些数据都表明新阶段新常态要出现了
11. 【总结】：指标 1-3 是人口需求指标；指标 4-6 是住房供给指标；指标 7 是前面 6 个指标导致的泡沫化趋势；指标 8 旧改需求结束；指标 9大学医院过剩；指标 10 显示开发商负债到顶

房产商新常态：1、 房地产负债率收缩回 50%；2房产商不再大举拿地；3、房产商跨界消失；4、房产商子公司减少；5、造 50 万，25 万自持租赁（REITs）

未来 10 年房价不上张或者增长低于 GDP。

房产每年 1.5%-2% 折旧，约 10 亿平方，如果未来每年建造从 17 亿降到 10 亿平方，就实现动态平衡了

• 房地产是支柱产业，必须要稳住。
• 首先，房地产是支柱产业，它差不多要占GDP5%到10%的分量，要稳定。
• 第二，中国老百姓的财富60%是房产，房地产也是民生产业，也应该稳定。
• 第三，房地产是半金融企业，里面有大量的按揭贷款，如果崩盘对金融机构也是风险。
• 第四，房地产是龙头行业，关联着大量的供应链上的工业企业，带动几十个工业的销售产品、消费品

2.高盛说中国房价还可能下跌 40%

高盛给财富管理业务的高净值人群的报告（非公开报告）提醒，中国房价还可能下跌 40%